Самый частый источник конфликта на собрании собственников — не деньги, а границы. Кто-то ждёт, что по капремонту заменят батареи в квартире, кто-то — что покрасят подъезд, а в итоге меняют стояки и кровлю. Разбираем, что относится к капитальному ремонту по закону, что можно добавить решением собрания и что придётся оплачивать отдельно.
Минимальный набор работ, которые считаются капитальным ремонтом общего имущества, задан статьёй 166 Жилищного кодекса. Он короткий и конкретный:
Это федеральный минимум. Регион вправе расширить перечень — и обычно расширяет: в разных субъектах в него добавляют утепление фасадов, ремонт отмостки и входных групп, установку общедомовых приборов учёта, переустройство невентилируемой крыши в вентилируемую.
Граница проходит не по стоимости, а по сути работы. Текущий ремонт поддерживает исправность и делается регулярно за счёт платы за содержание жилья. Капитальный восстанавливает ресурс конструкции и финансируется из взносов на капремонт.
| Работа | Текущий | Капитальный |
|---|---|---|
| Кровля | Заделка отдельных протечек, прочистка воронок | Замена покрытия, ремонт стропильной системы |
| Фасад | Локальная заделка выбоин, окраска цоколя | Ремонт штукатурного слоя и окраска фасада целиком, герметизация швов |
| Отопление | Замена участка трубы, ремонт запорной арматуры | Замена стояков и розлива, узла ввода |
| Подъезд | Побелка, покраска, замена ламп | Ремонт входной группы, замена оконных заполнений в составе работ |
| Подвал | Уборка, прочистка продухов | Гидроизоляция, ремонт конструкций, замена сетей |
Практический признак: если работа делается раз в несколько десятилетий и восстанавливает конструкцию — это капитальный ремонт. Если раз в год-два и просто поддерживает состояние — текущий.
Общее имущество заканчивается там, где начинается зона ответственности собственника. Спорных мест немного, и они одни и те же в каждом доме.
Если на приборе нет отключающих устройств, он, как правило, относится к общему имуществу. Если краны есть — радиатор считается имуществом собственника, и при капремонте его не меняют.
Стояк и запорная арматура на нём — общее имущество. Всё, что идёт после крана в квартиру, — зона собственника, включая подводки и разводку по помещениям.
Окна в квартире — собственника. Окна на лестничных клетках, в подвале и на чердаке — общее имущество, и их замена может входить в работы.
Плита балкона — несущая конструкция и часть общего имущества, а вот остекление, отделка и козырьки, установленные жильцами, — нет. Отсюда постоянные споры при ремонте фасада.
Общедомовые щиты, стояки и вводные устройства — общее имущество. Проводка внутри квартиры от квартирного щитка — собственника.
Правило, которое снимает половину споров: капитальный ремонт восстанавливает то, что было по проекту, и в проектных характеристиках. Всё, что лучше проекта, — это улучшение, и оно оплачивается отдельно.
Дом не обязан ограничиваться тем, что стоит в программе на его год. Собрание собственников может принять решение о проведении дополнительных работ — но здесь важны две вещи: источник финансирования и очерёдность.
Даже если денег хватает на всё сразу, порядок имеет значение. Работы идут сверху вниз и от инженерии к отделке: сначала кровля, потом фасад, потом благоустройство. Иначе новая плитка во дворе разбирается под леса, а свежепокрашенный подъезд заливает при вскрытии кровли.
Второй принцип — от причины к следствию. Ремонтировать подвал, не починив водосток и отмостку, бессмысленно: через год он снова будет сырым.
Нет. Средства фонда капитального ремонта имеют целевое назначение и расходуются только на работы по общему имуществу. Собственник не может получить свою долю деньгами.
Взносы формируют фонд на будущий ремонт: он наступит через 15–25 лет, и к этому моменту деньги должны быть накоплены. Для новых домов регион устанавливает срок, с которого начинается начисление.
Обращаться с обоснованием — результатами обследования, актами о состоянии конструкций. Программа актуализируется, и срок может быть перенесён; решение принимает уполномоченный орган региона.
Виды работ определены программой на конкретный год, но собрание собственников вправе уточнить перечень и очерёдность в пределах доступных средств, а также добавить работы за счёт дополнительных взносов.
Оставьте номер — перезвоним, уточним объём и подготовим смету.
